历史建筑是“活体”文化遗产，是城市之根、文脉之本、风貌之基，承载历史，不可再生。然而，保护和利用、继承和发展之间的平衡并不容易把握。在今天召开的市政协重点协办理“保护城市历史风貌”提案专题座谈会上，市住建委相关负责这个的人说，针对保留保护要求与居民生活条件改善之间的矛盾，近十多年来上海作了大量探索，形成了一些经典案例和成功经验，从改造利用的方式上可归纳为：步高里模式、思南模式、春阳里模式、新天地模式、田子坊模式、以及其他保护利用模式。

  据介绍，上海市委、市政府明确“拆、改、留”向“留、改、拆”转变后，保护历史建筑、延续城市文脉也慢慢变得得到广大市民的热情关注和参与，依法保护的理念深入人心。截至目前，上海已陆续公布5批共计1058处优秀历史建筑，中心城区占地约27平方公里的12片历史背景和文化风貌区，郊区和浦东新区占地约14平方公里的32片历史背景和文化风貌区，119处风貌保护街坊，397条风貌道路，这中间还包括永不拓宽道路64条。

  此外，上海还有全国重点文物保护单位29处，市级文物保护单位238处，区级文物保护单位423处，文物保护点2745处，共计不可移动文物3435处。上海于1986年被国务院公布为国家历史背景和文化名城，全市共有10个古镇先后被批准为中国历史背景和文化名镇、2个村落被批准为中国历史背景和文化名村。

  “上海近现代建筑呈现出与北京、西安等中国传统古建筑以及希腊、罗马等西方古典建筑不同的特殊性：一方面，建成仅百年左右，尚属‘年轻’；另一方面，普遍在使用之中。”市住建委相关负责这个的人说，本市近70%的历史建筑还在发挥居住功能，这些老建筑及生活在其间的住户，是老上海的根底，是一个城市人文记忆的核心背景，只有把他们作为一个整体进行保护，才能使人感知历史、记住乡愁，才能留住城市文脉，提升海派文化的认同度、凝聚力和竞争力。

  根据历史建筑保护历程中所得出的经验，市住建委相关负责人认为，不能把历史建筑当作“样本”和“文物”，要与时俱进地完善使用功能，改善居民住房条件，只有更加合理的使用，才能将这些人文记忆代代相传。

  “这些模式都是以改善居民居住条件为前提的改造”，市住建委相关负责人认为认为，田子坊模式、步高里模式、春阳里模式更是活化使用的很好诠释。

  此外，上海对历史建筑的保护，注重采取多方协作、共同参与方式，在修复历史建筑和历史环境、保护街区特有的物质和非物质遗产特征、留存上海独特记忆的同时，植入适合当代城市需求的公共文化和商业等功能，为上海这座大都市提供重要的具有历史背景和文化特征的城市公共空间。思南模式、新天地模式即是这样的范例。

  据介绍，上海正建立“一幢一册”的保护档案，提高优秀历史建筑精细化管理上的水准。目前已完成前四批540处、1689幢优秀历史建筑的完整档案，今年启动新公布的第五批426处优秀历史建筑的“一幢一册”建档工作。“十三五”以来，上海已推进近40万平方米居住类优秀历史建筑修缮，并同步推进成片风貌区内近110万平方米各类居住类历史建筑的修缮。

  即成片保护性修缮的模式，严格按照保护要求做修缮，保证房子安全，改善居住功能和居住条件，并根据真实的情况改善管线、厨房和卫生设备等，在保留历史风貌的同时，保持了原来的居住特性，传承原生态的历史生活场景，成为城市人文记忆传承的核心。

  步高里位于黄浦区陕西南路和建国西路交界处，为典型的旧式里弄住宅群，由法商建于1930年，中国建业地产公司设计并施工。占地面积6940平方米，建筑面积10009平方米，户数389户，属砖木结构二层石库门建筑，形成了完整的里弄街坊格局，弄堂口的中国式牌楼独具特色，属市级文物保护单位、优秀历史保护建筑。著名作家巴金先生就曾居住在此，在这里他创作了《海的梦》等作品。

  步高里保护性修缮试点取得成功经验后，相关区逐步拓展深化到成区域的修缮保护。如：长宁区实施愚园路风貌道路沿线的保护性修缮，徐汇区实施了整个衡复风貌区的保护性修缮，原静安区实施整个区域范围内保留保护建筑的保护性修缮等。

  即将原有居住居民置换搬离，对历史建筑原汁原味、修旧如旧地原样修缮，历史建筑的原有样式得以保留，并通过调整使用功能和调整商业业态做改造、开发、经营。

  思南公馆位于上海城市中心的衡山路—复兴路历史背景和文化风貌区内，占地约4.2公顷，是上世纪初随着上海法租界的第三次扩张逐步形成的街区中的一个，与周边的教堂、公园、学校、医院等一起共同构成了一个具有欧洲风情的生活社区。在过去半个多世纪中，该街区内的历史建筑产权几乎完全变更，建筑严重超负荷，结构老化、环境破败。2000年开始，原卢湾区通过多方协作、共同参与的方式来进行保护与更新的实施。经居民搬迁置换、结构加固、修缮复原、环境优化，至2010年11月基本完成，保护与整治历时十余年。

  即对保护等级不高、属于历史背景和文化风貌区、风貌街坊内明确为一般保留建筑等的部分旧式里弄房屋，在保护区域历史建筑整体风貌、建筑肌理的前提下，对房屋内部进行整体改造，通过改造保证房子安全，增加厨卫设施，完善使用功能，改善市民群众居住条件。

  “春阳里”北临周家嘴路、西为溧阳路、东为梧州路、南靠余杭路，是典型的上海老式石库门里弄建筑。原房屋由英商业广地产公司兴建，建造于1921年—1936年，属历史风貌保护街坊，多为二层，部分带三层阁楼，建筑面积逾1.5万平方米。由于硬件条件限制，春阳里居民一直过着厨房合用、马桶相伴的生活，再加上房屋老化带来了结构不稳、消防隐患等诸多问题。2017年实施改造，居民居住条件得到改善。

  属于商业性开发模式，将原住户动迁搬离后，建筑风貌保持原有形态，但根据商业经营需要，从房屋建筑结构、内部空间到公共活动空间，都经过了改头换面的改造。

  “新天地”位于原卢湾区太平桥地区，是上世纪90年代中后期旧里弄商业化改造的的经典案例。该项目坚持历史街区重塑和产业体系调整相结合的指导思想，确立了“整体规划、成片改造、分期开发、总体平衡”的首创性开发理念，并突破思想禁锢，以开放和包容的心态邀请专业力量参与规划编制。通过这一区域的开发，既保留了原有石库门里弄建筑风格和城市记忆，又有超过2万户居民告别拥挤逼仄的狭窄拥挤的空间，获得更为舒适的居住环境，实现了城市更新、经济发展、民生改善与城市文脉保护的相互支撑、相互融合、相互推动。2002年，新天地荣获美国建筑师协会颁发的“文化遗产建筑奖”，2004年，新天地荣获国家文化部授予的“全国文化产业示范基地”称号。

  田子坊尝试了社会力量介入式活化的途径，由政府改善基础设施，企业、商店、艺术家入驻，居民自发以住宅上住下租方式参与商业经营活动。

  田子坊地区东起思南路、西至瑞金二路、南起泰康路、北至建国中路，占地7.2公顷，其核心区“三巷一街”（泰康路210弄、248弄、274弄和泰康路沿街）占地约为3公顷，其中厂房建筑面积18000平方米，居民公房建筑面积18400平方米，居民私房建筑面积1800平方米。1998年田子坊地区实行“居住用房临时改变为综合用房”，通过租赁、转让、置换等方式，逐步把旧厂房、旧民宅改建成画家工作室、设计室、摄影室、陶艺馆、时装展示厅、特色餐饮、特色零售等。2006年，田子坊被评为中国最佳创意产业园，2010年2月，田子坊成为国家级3A景区，2016年，田子坊作为唯一的中国案例，入选联合国城市可持续发展指导文本《上海手册——21世纪城市可持续发展指南》，联合国人居署将其定义为“自下而上的旧城更新与社区包容性创业”典范。

  在旧区改造、市政基础设施建设过程中，对部分需保留保护的历史建筑通过平移、改造、修缮以及功能调整等形式进行单体式保护，如静安区的查公馆、荣宅、二大会址纪念馆、刘长胜故居等。