建筑节能不仅关乎民众的生活，与国家经济的持续发展也有着密切关系。今年，建设部在全国强制推行建筑节能，新政策、新的节能理念对未来房地产市场正在产生着积极的影响。

  9月8日，本报与中房协城市开发专业委员会、《楼市》杂志社共同举办了“住宅与写字楼建筑节能研讨会。

  建设部、北京市建委有关主管部门的领导以及行业内的专家从市场、政策、节能理念、投入成本等各角度对建筑节能市场未来发展趋向进行了切实、深入地研讨。紧迫的计划，环环相扣、不断推出的政策措施，已预示着与国家经济发展紧密关联的建筑节能工程正在加快启动中。

  近年，建筑全寿命周期的概念为许多专家所强调。中国建筑业学会理事长、原建设部副部长宋春华认为，推进建筑节能需要从全天候、全寿命、全方位、全过程、全系统来落实。他提出，节能应贯穿建筑全寿命周期，即在建材的生产、供应，建造，使用、运行，维护、更新，拆除及最后废弃物处置六个环节中，每一个环节都应考虑节能问题。比如，在建设中如何节省用材，在施工全套工艺流程中怎么样去使用先进节能技术，如何减少使用的过程当中能源消耗，如何及时维修和更新既有建筑，延长使用年数的限制达到节能目的，另外在拆除技术上，定向爆破是不是最好的方式，一些很有用的构件和材料如何循环使用，废弃物如何综合利用减轻污染等，都有一个节能的问题。

  现在人们只关注建新房，但令人痛心的是，很多新房子建起来没有几年就拆掉了。虽然依照国家强制标准规定，合理使用年数的限制普通建筑是50年，但像重庆某市花了三四千万盖起的大型会展中心，仅用了5年就拆掉了，南方某城市16栋高层建筑被一炸了之的情况在许多地方并不鲜见。

  宋春华指出，欧洲的建筑平均寿命都在80年以上，很多用到百年以上，日本推算建筑的生命周期是38年，而我们越穷越瞎折腾，往往建一个房子二三十年就拆掉再盖，农村更不知道拆了多少个建筑周期。而房子寿命越短，拆得越多，最后消耗的钢材、水泥等能源越多，引发的城市温室效应就越大。

  目前，我国许多既有建筑已经面临建筑的生命周期问题，宋春华认为，国家急需有相应的鼓励政策，引导开发企业通过对建筑的维护改造，延长其生命周期，因非建筑本身原因需拆除的，应由相应部门和专家论证，重要的地段要通过听证对拆除行为加以规范，进而达到广义的建筑节能的目的。

  经过长期的居住实践，许多发达国家已经筛选出符合适度、合理、可持续的居住物业的户型区间，约在85至100平方米之间。据宋春华介绍，最近中国建筑技术研究院和建设部住宅产业促进中心对国内外住宅比较，结果是日本、瑞典、德国三个发达国家国力和人均收入是我们的10倍甚至几十倍，但其新型住宅的套型都在85至100平方米内。日本曾作过七个住宅五年计划，2000年提出新的住宅标准测算依据，即夫妇加一个孩子的3口之家，套内75平方米；两个孩子的四口之家可享有91平方米，日本也有大户型，是在140平方米以下，即便是富人区小洋房，也不过是140平方米。日本的户型很看重功能空间的分布，75平方米内有两个居室，一个起居室，另有餐厅7．5平方米、厨房5平方米、洗浴8平方米、储藏6．5平方米、过道5平方米，没有浪费面积，方便实用。而我们在“国八条”新政制定后，享受普通住宅政策的面积是120平方米，并允许各地在此基础上上浮20％，其结果绝大多数城市都把144平方米作为享受普通住宅政策的界限。

  联合国开发计划署在1998年提出的人类发展报告里总结20世纪人类消费得失时提出一个警告，即要摆脱和克服炫耀型、竞争型、摆阔型的消费理念。宋春华认为，

  我们在户型问题上陷入了误区，应该把扩大消费和厉行节约统一起来，树立科学的消费观，节能必须要改变大而不当的户型。

  据建设部科技司副司长武涌透露，建设部目前正在积极完善建筑节能体制、机制、法制的建设，并准备出台经济激励政策。首先，建设部在起草《建筑节能管理条例》，该《条例》的初稿将在今年10月份完成，并按计划在明年报国务院颁布执行；第二，建设部正在修订《建筑节能管理规定》，该规定将作为部长令颁布；第三，建设部正在修订《建筑法》，把建筑节能的相关规定作为建筑法单独的一章纳入《建筑法》。

  武涌表示，考虑到目前推进建筑节能最大的障碍之一就是经济激励政策缺失，建设部决定按照不同的建筑，采取对应的经济激励政策。不同的建筑有几种：一种是按居住建筑和公共建筑分类；再有一种是按照执行标准的情况分三类，第一类为不能达标的，第二类是达到标准的，第三类是超过标准的；第三种，是根据未来的发展趋势，诸如可再次生产的能源、绿色建筑、低能耗、超低能耗等引导建筑发展趋势的建筑。

  武涌介绍，节能的经济激励政策将采取限制性政策和鼓励性政策并举的方式。凡达不到建筑节能设计标准的，今后必须受到政策限制。限制的方式将有很多种：第一，征税；第二，通过行政许可手段不许不达标的建筑投入到正常的使用中，而对于达到建筑规划设计标准的，政策上则不限制；第三，对于超过国家标准的节能建筑，比如说达到节能65％的，国家将予以减税，或给予贷款贴息、国家直接补贴等等激励方式，从而鼓励低能耗或超低能耗以及绿色建筑的发展，以引导今后建筑的发展方向。

  武涌表示，通过对国家十大节能工程的预期，“十一五期间，应建造节能面积20亿平方米，其中新建15．12亿平方米，旧建筑5．51亿平方米。这期间，将要出台大量政策法规、技术法规、标准和手册指南，其大体上的数量为，政策法规18个、技术法规13个、国家行业标准37个、手册68个，“十一五”期间将由国家做40个示范工程，完成150个项目。其示范工程主要是可再次生产的能源规模化应用示范，既有建筑节约能源改造城市的示范，低能耗、超低能耗的示范以及绿色建筑的示范。

  目前，高能耗带来的污染问题，使国际上对中国建筑节能十分关注。武涌介绍，建设部正在建立规范的国际合作体系。目前，世界银行已投资1800万美元在中国北方地区做供热体制改革和建筑节能的项目。同时，UNDP投资135万美元，在几个示范城市做标准、政策、示范。还有来自德国的500万欧元投资，正在唐山做建筑节约能源改造示范。

  北京市是在全国率先提出节能65％的城市之一。北京市建委在今年7月规定，北京市将实行商品房节能标准公示制度，房地产商在销售商品房时，必须与业主签订有65％节能设计标准和相关赔偿条款的购房合同。据北京市建委副主任张兴野介绍，截止到2004年底，北京市实有建筑房屋面积是48250万平方米，其中住宅是26899万平方米，公共建筑是15870万平方米，公共建筑中大型公建占的比较多，占公共建筑总面积的3％，仅建筑供暖和公共建筑耗电这两项，2004年建筑能耗已经占到北京市全年耗能的33％。而且目前北京建筑量，这几年仍然以8％的速度逐年递增，建筑节能的任务非常重。

  北京市为确保达到居住建筑节能65％的目标和落实建设部最新颁布的公共建筑节能标准，目前，在严格商品房销售环节的基础上，又出台政策，严把施工设计、工程监理、工程验收三关，同时，采取快速推进政府办公既有建筑改造，推广使用可再次生产的能源，使用浅层地能，研究激励政策等一系列措施。

  据张兴野透露，北京目前正在加紧研究有关节能的各项激励政策。首先，为推进供热体制改革，北京有关部门正在争取尽快出台暗补改明补的政策，同时，也在考虑在适当时机出台新建工程实施热计量的强制性规定。第二，准备推行建筑节能评估和标识制度，首先在奥运等大型公共建筑进行试点，取得经验以后，逐步扩大到公共建筑和住宅建筑上。另外，对于建筑外围护等进行界定，制定能耗定额，按照不同的等级进行不同的标识认定，以引导和鼓励消费者今后购买具有节能标识的房屋。第三，正在研究建立能源级差的价格制度，实施峰谷分时用电，对超额用电单位实行差别定价。第四，正在研究建筑节能的资金补贴和税收优惠政策，准备对既有建筑的改造实施贷款补息，对超过建筑节能标准，超低能耗建筑实施税收优惠政策，对实施可再次生产的能源技术的实施补贴政策，对生产低能耗比的企业实行增值税减免政策等等。第五，正在向市政府呼吁建立节能专项资金，将全市节能资金统筹安排，鼓励和支持建设节能的开发、试点示范，包括重点项目的改造和可再次生产的能源利用的开发和改造。另外，北京将在政策和资金上鼓励研究和推广符合国家产业导向和市场需求的建筑节能新技术、新产品。

  目前开发企业对建筑节能在认识上存在误区，即认为，节能建筑即是高投入、高成本的建筑。建筑节能究竟需要多大的投入，这是目前开发企业和消费的人所共同关心的。

  较早涉及建筑节能的五合国际根据目前市场状况，将建筑产品分成三个节能梯度。

  第一为低度模式。即要达到国家节能规范，采用外墙保温措施和保温隔热以及节能窗。这样每平方米造价大概要增加100元左右；第二，中度模式。根据不同条件、不同的气候区采取不同的技术体系。这样每平方米造价大概是300至500元左右；第三，高度模式。实现高舒适度低能耗，采用动力新风、置换性新风、太阳能遮阳体系等等达到目前欧洲标准，即所谓衡温衡湿。大概每平方米增加800元左右。因为别墅系统是独立的，所以造价则更高一些。

  节能建筑是要增加一定投入，但技术上的含金量可以使成本综合化。全国住宅产业商会策划中心主任陈辉认为，在房地产开发资金中，土地成本静态占到40％以上，但不可拖欠，在动态中占到绝对多数。建安费用静态虽然占到50％，但动态远远低于土地费用。

  在资金流量上，最关键的是前期开发费用和销售回款额度及周期。而中间的建安等成本费用相对固定，发展商担心的是，前期大量投入，中间如再增加是否在销售时可以顺利回收。对于节能新型产品的市场认可度的怀疑导致了不愿冒险增加投入。其实，按市场化的运作思路，成本的概念＝产品的市场行情报价－利润，提升产品的市场竞争力可以使开发风险降低，其实就是平衡成本的市场化行为。

  陈辉认为，不同侧重的技术应用，可以产生更多的特色楼盘，市场中的产品将更为丰富。而中国是消费文化的国家，消费者对于产品附加值有需求，新型技术产品不但健康了供需关系，而且存在广阔的市场。