北京历史建筑保护在近两年有了飞跃的发展，截至目前，北京市有1056栋（座）建筑被纳入历史建筑名单。不过，历史建筑作为历史背景和文化名城保护中新晋的保护对象，很多人还不太了解。而与之相比，北京共计3840项文物，其社会的影响力和认知度都很广。但很重要的是，历史建筑保护这项工作填补了北京历史背景和文化“金名片”的空白，把散落在城市中的、有价值的但未列入文物的建筑保护起来，将历史背景和文化名城保护的故事描述得更加完整。

  一是时间跨度大。在已公布的1056栋（座）历史建筑中，建成年代横跨6个世纪，以近代、现代建筑为主，其中房龄在50年以上的建筑占比98%，在100年以上的达到60%。这些建筑的始建年代决定了它们一定会成为城市历史背景和文化很重要的载体。

  二是空间分布广。除历史建筑分布最多的西城区339栋（座）、东城区316栋（座）和海淀区195栋（座）外，在整个北京市域范围内都分布有历史建筑。

  三是类型差异大。按着建筑形式与功能可分为五种类型：合院式建筑类520栋（座）、近现代公共建筑类154栋（座）、工业遗产类103栋（座）、居住小区类275栋（座）、其他建筑类4栋（座）。因此，咱们不可以忽视历史建筑在功能与类型方面的差异，不能用“一刀切”的方式来进行保护管理。

  文物保护经历了四十多年，至今仍在讨论如何保护、如何利用的问题。而历史建筑保护刚起步三年，相应的保护管理机制尚处于构建初期，还有很多问题是需要解决。目前，我们梳理总结出历史建筑保护利用的五大困境：保护行为界定不清晰、保护管控底线不明确、方案编制尚未规范、审批流程不完善、和缺乏活化利用引导。

  2021年3月1日起施行的《北京历史背景和文化名城保护条例》中，把与历史建筑保护利用相关的顶层要求做了明确，包括政府部门职能、保护责任人制度、保护修缮依据与要求、有关规定法律责任等，。但在实际在做的工作过程中，产权人或者实施主体会提出“ 哪些能动、哪些不能动？啥状况需要报批？怎么批？”等一系列问题。因此，在下一阶段的工作中，应进一步结合现实需求，不断深入细化历史建筑保护管理的细则，以确保制定的政策能够真正实用、管用、好用。

  具体到难题来讲，涉及三个方面：首先，传统合院建筑数量多，修缮成本高。北京有接近一半的历史建筑是合院式建筑，多为明清至民国时期的砖木结构建筑，其材料及结构特性使该类历史建筑的修缮成本高于普通民用建筑。同时合院式建筑面积偏小，活化使用价值有限，难以调动产权人主动修缮、活化利用的意愿。

  其次，居住小区再利用率低，民生改善难平衡。居住小区占历史建筑数量的四分之一，多为建国初期建成的部委大院、职工住宅、外交公寓、高校职工宿舍等，其中大部分是非成套住宅，居住的人口密度较高，建筑老旧存在安全风险隐患，保护更新的难度非常大。居住小区存在民生改善如何与保护要求相适应的问题，居民对房屋成套化改造需求迫切，但由此带来的对建筑外立面的改变，使得成套化改造成为一个难题。

  最后，产权复杂，实施难度大。产权问题是历史建筑保护的核心问题，对实施效果有直接的关键性的影响。在实际在做的工作过程中，存在着多种产权建筑混杂于一个历史建筑院落内、不一样历史建筑的行政主任部门不同和私房占比高等情况。因此，如何在相对清晰的产权情况下推进历史建筑保护利用，需要未来“一栋一策”地去考虑。

  历史建筑价值评估体系尚未得到公众广泛的认识，大家总会问为什么这栋建筑会被列入历史建筑。而文物在历史、科学、艺术、文化、社会价值方面有着很成熟的评估体系。对于历史建筑承载价值的部位，不仅要对建筑单体做评估，还需要从总体布局、环境要素以及非物质层面做全面评估，以确保不遗漏任何一个价值部位。

  当然，经常会有历史建筑的立面或内部被遮挡的情况。因此，在真正开始保护修缮之前有必要进行价值再评估，甚至有可能是在修缮过程中还会发现新的价值部位。以同兴和木器店保护修缮为例，在保护图则已经规定的有保护价值的部位基础之上，通过研究性的修缮，又发现了像雨水斗、花砖地面这样非常精美的价值部位，在后续的利用中进行了很好的保护。因此，不断认识价值，不断挖掘有价值的部位，是整体保护中很重要的环节。

  那么，价值部位都是可以被看到的吗？其实也不尽然。好多年前，我们曾对中关村科源社区的三栋“特楼”进行价值研究，发现“特楼”的核心价值不是建筑本体，而是人，即住在“特楼”里的三十多位中国顶级科学家。那么该如何保护具有这种价值特点的历史建筑呢？“特楼”采用当时居住标准最高的“单元式住宅”设计，形成高规格的“一梯两户”平面布局，户型人均面积约为20平方米。同时，在室内功能布局、家具设计等方面也都体现出远高于一般住宅楼的设计标准。

  不仅如此，在小区规划布局上体现出当时国内对科学技术人才的格外的重视，三栋“特楼”位于小区的中轴线上，楼体四周都有不错的林荫景观。可见，无论是建筑室内布局，还是小区规划布局，都是“特楼”的价值部位所在。因此，未来在对科源社区进行保护利用的过程中，必须统筹考虑这些人文价值要素的保护。

  上海在历史建筑保护方面做了多年探索，在历史建筑价值以及相对应的保护要求方面有着较为成熟的实践经验。在《上海市历史风貌区和优秀历史建筑保护条例（2019修订）》中，他们以建筑立面、结构体系、平面布局、内部装饰为主要保护要素，依据建筑的历史、科学和艺术价值、完好程度，把1058栋（座）历史建筑分为四类进行管控。

  可见，从第一类到第四类，上海对历史建筑的管控力度随历史建筑的价值逐层放松、更新利用的空间逐层增加，但在底线要求的同时也会存在价值部位不能得以“应保尽保”的隐忧。因此，如何最大限度留住价值部位并能有效促进利用更新，是北京历史建筑保护需要思考的重要问题之一。

  总的来说，对于历史建筑应该是整体保护与重点保护相结合，价值部位要通过全面评估和修缮前的再评估来认定，确保价值载体无遗漏。而认定的价值部位要重点保护，因地制宜实施“应保尽保”。比如，对于“特楼”这类建筑，建筑内部空间具有保护价值的，其内部平面布局和层高均不应改变；对于合院式建筑或历史建筑群，如平面布局有价值，则应当保持原有空间格局。在保护过程中，建筑内有价值的特色装饰及构件如果影响施工，可拆卸后原位复原。

  今天我们虽然讨论的是保护，但绝不能忽略设计的力量。在确保历史建筑价值部位被有效保护的前提下，设计可以让空间得到更好地利用。例如今天所在的金隅琉璃文化创意产业园，以及龙徽文化创意产业园，都是通过高品质的设计，为老旧工业设施赋予艺术气息和现代化功能。工业构件被完好地保留下来，普通的通道变成了公共艺术展览空间，正是设计让普通的历史建筑延续价值的同时焕发了新的生机。

  而对于老旧小区来说，通过巧妙的设计也可以在不改变建筑原貌的条件下，为每户改善厨卫配套功能。比如，上海河滨大楼（远东第一公寓）通过调整公共区域的空间分割，为没有独立厨卫空间的居民设置了独立灶台并提升环境品质；上海承兴里利用外迁一部分住户释放的空间，进行重新设计调整，为每户居民增设了独立的厨卫空间。

  除了创新的设计手法外，还要有创新技术的支撑。上海在南京路中央商场大楼改造实践中， 进行“结构换胆式”改建，即保留外墙及顶部，置换内部结构；四川中路149号申达大楼则是在5层及以上保持办公状态下完成，整体托换了建筑物1～4层结构。

  而上海上生·新所实践案例则反映出需要将历史建筑单体的保护利用放在更大范围内整体考虑，才能实现更新利用效果的最大化。该项目通过整体策划，在保护3栋历史建筑、改建11栋工业建筑的同时，通过植入新建筑和新功能，在园区内形成了良好的空间组织和产业互动效果，成为城市更新的经典之作。

  由此可见，通过高水平的设计能够最大限度促进保护和利用相融合，提升历史建筑当代价值、促进历史背景和文化保护传承。一方面，在功能策划上，要量体裁衣，最大限度地考虑历史建筑的特色与局限性配置适宜功能，平衡好现代功能与历史空间、环境的关系；另一方面，在空间设计上，要最大限度地考虑历史建筑价值部位和非价值部位的协调处理，做好现代设计手法、现代材料与传统工艺、传统材料的衔接，让历史环境和历史建筑得以重生。

  历史建筑保护，尤其是提高产权人保护历史建筑的积极性，离不开政策机制的支持。广州市规划和自然资源局出台《广州市历史建筑修缮监督管理与补助办法》中提出，在满足消防、市政等专业管理要求的前提下，允许历史建筑引入新业态，并允许适度增加使用面积、调整层高，增加的建筑使用面积虽没办法办理产权登记，但也不计算容积率。同时，在资金补助政策方面，广州按照历史建筑的修缮情形、房屋建筑结构情况，分类制定补助标准，对于非国有的历史建筑也可提供资金补助。此外，历史建筑保护管理对于产权人或实施主体而言，具有一定的专业门槛，修缮技术和行政流程都要专业的指导。为此，广州通过政府购买服务的方式，为保护责任人提供免费的咨询服务，在修缮的前、中、后期，全面引导历史建筑的保护修缮与利用。正是这些好用、管用的政策机制推动了广州历史建筑保护更新利用，更并在很大程度上促进了公众对历史建筑保护的认同。

  因此，应加强对历史建筑保护管理政策设计，思考怎么样在限制产权人建设行为的同时，能够以直接的资金支持、间接的杠杆撬动的方式，激发产权人保护历史建筑的积极性。比如，研究历史建筑修缮资金的奖励补助政策，研究鼓励社会资本参与历史建筑保护利用的策略措施等等。

  未来的工作任务依旧艰巨，希望能够通过我们的努力，让历史建筑像文物一样，被保护得慢慢的变好、被传承得越来越长久。