近年来，上海对优秀历史建筑和历史风貌区提出“建立最严格的保护制度”。目前，已公布1058处优秀历史建筑，3435处不可移动文物，397条风貌保护道路（街巷），41平方公里的历史背景和文化风貌区，250片风貌保护街坊。保护对象类型涵盖了石库门里弄、工人新村、工业遗产、百年高校等，保护范畴逐步扩大，保护类型和数量持续增加，逐步建立“城镇村”、“点线面”结合的保护对象体系。在加强保护的同时，实行可持续利用，也应提上议事日程。

  通过对上海市各区历史建筑进行调研，发现如下在保护利用过程中存在的共性问题：

  目前历史建筑保护利用多偏向于“保护”，开发利用不足。专家学者大多呼吁保护文化遗产的原真性，希望“修旧如旧”而不计人力物力财力等成本投入。然而建筑不像珠宝古董可以束之高阁，建筑存在目的是使用及活化。如石库门新旧里弄建筑，若一味的“修旧如旧”，不对其空间格局、室内功能布局做调整，其适应性及体验感就不能提升，难以线、城市宏观规划与历史建筑保护缺少统筹

  历史建筑有自身难以突破的难题,如老房子功能空间格局、空间可利用规模、功能使用舒适度、建筑周边空间压迫、道路交互与通行容量、停车问题、活化建筑的商业休闲配套等问题，都无法自身解决。而以往历史建筑周边地块规划与功能定位缺少宏观系统性统筹（新、老房子开发缺少统筹规划），往往忽视老房子自身存在难题的协同解决。

  受房屋产权、开发利用经验、建筑分布等因素影响，目前开发以点状居多，宏观层面整体性开发利用情况偏少，特别是优秀历史建筑或文物建筑。点状开发利用，往往很难使建筑具备持续性造血功能，合理的整体性面状开发是未来发展趋势。

  在以往的历史建筑保护利用尝试及实践中，政府投资修缮补强占据财政支出比重较大。历史建筑数量繁多，后续保护利用将会有巨大的经济缺口，而活化建筑不但可以更好保护历史建筑，也能减轻政府财政压力。

  目前历史建筑保护主体主要是政府，保护主体单一且资金缺口巨大。单一的保护主体对建筑保护及时性、有效性、建筑活化是不利的。

  历史建筑产权现状较混乱，对于私人住宅等产权不在政府手中的房屋，缺少控制能力。同时由于规划性征收成本高，导致老房子保护利用实施性较差，长期缺少管控或征收成本巨大将导致历史建筑保护利用工作很难展开。

  一是民生型可持续利用。对需要延续其居住功能的历史建筑，应该依据群众的现代生活需求，通过有效提升建筑功能及性能、合理降低居住人口密度、更新保护价值偏低建筑、创造和谐宜居的配套环境等方法，在传承保护的基础上做到合理改造，解决好保护和使用的矛盾，平衡好传承与发展的关系。

  一是整合统筹各部门有效联合管理。历史建筑日常管理涉及房管、规土、文化、市场监管、绿化市容和城管执法六个部门。由于各部门多个条线管理，分别参照不同的上位法律和法规，易引起管理资源和权责不统一。考虑到历史建筑和文物保护的目的都是对历史背景和文化和风貌的传承和保护，建议能够统合历史风貌和文物保护的相关职能，形成统一的保护体制和机制，使保护工作权责更加清晰。

  二是联合执法应引入专业方面技术力量。风貌历史建筑违章搭建、室内增设夹层、破坏立面风貌、局部超负荷使用、私自装潢改造等情况较普遍，以上问题对建筑的保护不利且存在一定的安全风险隐患。目前联合执法人员多为政府办公人员，因在专业方面技术性方面存在不足，对历史建筑存在问题的发现有一定的困难。后续联合执法及年度常规巡查时，应引入专业技术力量，把技术问题交由专业单位处理。

  三是增加法律奖惩力度、促进保护行动落地。在历史建筑日常保护中，对于明确违反相关法规的行政处罚，存在缺乏处罚依据、缺乏处罚抓手、居民不配合等一系列问题。建议出台相关政府法规文件，对历史建筑产权人权力和义务进一步明确，出台处罚措施、提高处罚额度，加强法律震慑力；同时，制定奖励政策，鼓励企业及居民对历史建筑合理保护的行为，形成全民参与保护的外部环境。

  四是制定合理的征收政策，增强政府对历史建筑的控制力。目前历史建筑产权较混乱，对于私人住宅等产权不在政府手中的房屋，缺少控制能力。同时，规划性征收成本高，导致老房子保护利用实施性较差。政府应出台详细的征收政策，成立专业的征收公司，对出售或转售老房子进行征收管理。政府掌控房屋产权，会提高老房子有效管理、保养及开发利用等方面可实施性，也可降低经济成本。

  五是优化产权制度，协调产权利益关系。对于矛盾最突出的多元产权，其产权关系的实质是利益关系，推进历史建筑保护与可持续利用时需协调好整体与个人的利益关系。政府应完善和优化历史建筑产权制度。在不损害居民利益的前提下尽可能将历史建筑产权收归国有，实施中广泛征求当前使用者的要求，合理采用经济补偿、新宅置换、继续享有使用权等多种补偿方式；积极鼓励原著居民接着使用，保证历史建筑街区的完整性和延续性；协调产权制度和行政管理制度的关系，政府部门的行政制度和产权管理机构职能相互补充、相互配合。

  六是健全历史建筑保护政策。法制建设是对历史建筑保护的强制性保障，必须建立完善的法律体系，为历史建筑保护和修缮工作提供相关依据。细化政策内容，提高政策的针对性和执行力度，包括建立科学规范的历史建筑调查评估登记系统、明确历史建筑的保护过程和方法等。此外，针对历史建筑采用何种保护的方法才能有效进行保护性修缮、如何明智的选择专业的保护人员进行工作等，通过细化法律和法规政策，使得历史建筑保护工作相关各方更容易推进工作。