8月底，上海市發布住所維修資金办理新規，明確不同住所類型維修資金的歸集標准和資金运用程序等。

  “新華視點”記者在多地調查發現，越來越多的住所進入設計运用年数的约束的中后期，部分小區住所專項維修資金存在續交難、运用難等問題。對此，怎么破解？

  建於1998年的上海市黃浦區復興苑小區，曾由於維修資金缺乏，各種公共設施嚴重老化，且存在安全隱患，4台客運電梯、2台貨運電梯長期處於超期服役狀態。后來，社區居委會、業委會、物業企业树立專項小組，通過居民眾籌補足138萬元維修資金缺口，解決了電梯更換問題。

  现在，我國進入“中年維修期”的住所逐漸增多，房子会集老化風險加劇。據住所城鄉建設部科技與產業化發展中心數據，到2022年末，城鎮既有房子中建成年份超過30年的挨近20%。這意味著這些房子將進入設計运用年数的约束的中后期，且該份额還將不斷添加。

  “房子老化安全隱患不容忽視，房子公共設施設備的維修和更新需求日漸增多，部分小區維修資金缺乏問題日益凸顯。”易居房地產研讨院副院長嚴躍進說。

  記者在上海一個建於1998年的小區的賬本上看到，該小區首期維修資金募資額超過180萬元，幾乎耗费殆盡，现在余額僅剩1500多元，亟待續交。

  這一現象並不罕見。根據上海市物業办理事務中心統計，到2023年末，上海商品房維修資金低於首期交存金額30%的小區有400余個。在天津濱海新區，無專項維修資金的房子約佔25%。

  根據原建設部和財政部聯合頒布的《住所專項維修資金办理辦法》，業主分戶賬面住所專項維修資金余額缺乏首期交存額30%的，應當及時續交。

  多地基層干部慨叹：“讓業主掏錢的作业實在太難了，連物業費都很難交齊，更何況維修資金。”

  居民為何不願意續交？記者走訪多個老舊小區發現，居民的顧慮多会集於“曾经的維修資金花哪了”“我交了錢別人不交怎麼辦”“交錢后怎麼確保資金會合理运用”等。

  以上海為例，现在商品房首期專項維修資金交納標准是以新建商品房每平方米修建面積本钱價1295元為基數乘以必定系數，該基數自2000年確定至今已經运用了20余年。北京商品住所的最高交納標准為每平方米200元，自2009年以來未調整過。

  業內人士表明，維修資金运用門檻高、手續復雜，有時難以發揮應有的保证效果。

  “运用維修資金一般要組織召開全體業主大會。對於超大規模的小區，把幾千名業主招集起來開會，是一個不简单完结的任務。”北京一名大街干部說。

  對於維修資金的运用，多數城市採用審批制。即便業主大會表決通過，監管部門也或许會以运用依據不充沛為由，否定動用資金的提議，因為審批制意味著審批部門要擔責。

  湖南省株洲市住建局有關負責人表明，維修資金运用牽涉多方利益，加上小區自治機制不完善，業主见見難以統一，導致运用較難。以電梯毛病為例，啟動运用維修資金程序短則一周，長則數月，且简单起糾紛。

  部分小區還存在維修資金被濫用、移用問題。如江西南昌某小區業主曾向政府投訴開發商移用維修資金1600多萬元，導致1300多戶業主房產証無法辦理﹔河南鄭州一家物業公司以“走緊急程序”為名私自移用維修資金17萬余元，2000多戶業主毫不知情。

  維修資金為何會被移用？記者調查了解到，部分地區維修資金收費程序不夠規范，允許由開發商或物業服務企業代收首期歸集款，給后期違規移用供给了空間。

  此外，一些当地的物業办理規定均允許，當出現電梯毛病、火災、外牆脫落等緊急情況時，物業服務企業或業委會可“先斬后奏”，当即採取應急防范办法。

  一些物業公司等濫用緊急程序，乃至偽造業主決策文件套取維修資金的情況也時有發生。南京市江寧區某小區曾在業主不知情的情況下移用1600萬元維修資金進行消防改造﹔長沙市某小區物業公司長期偽造業主簽字，私自動用維修資金。

  業內專家呼吁，針對維修資金續交難、运用難等問題，進一步完善相關准则，實現多渠道籌集、嚴格監管，进步維修資金运用功率，充沛發揮維修資金保证功用。

  首要，要多渠道補充賬戶資金。近年來，多地探究將小區停車費、廣告費等公共收益用於補充維修資金。如寧波、徐州等地引導小區業委會將物業共用部位、共用設施設備等產生的公共收益用來補充維修資金。

  一些当地出台办法抓好維修資金的籌集、續交。近期，天津市要求，已完结老舊小區改造但未树立住所專項維修資金的小區，業主委員會應當組織籌集專項維修資金。長沙市新修正的物業專項維修資金办理辦法規定，續交的物業專項維修資金能够一次存，也能够隨物業办理費逐月交存。

  其次，優化操作的进程，破解“錢不好用”難題。株洲市發布物業專項維修資金統籌賬戶購買電梯維修保險变革試點操作流程，試點最快7個作业日內完结整個流程﹔同時，在維修資金运用中引进商業保險機制等。

  上海市物業办理事務中心有關負責人表明，維修資金的运用應以便民利民為原則，優化流程，进步功率。现在，上海正在試點推广業主線上參與表決，进步表決便利性﹔同時，積極探究推進維修資金預算运用年度計劃試點作业，力求實現“多事一議、簡化表決、公開通明”。

  針對部分地區现在存在的維修資金办理缝隙問題，北京林業大學經濟办理學院物業办理系主任程鵬建議，树立愈加規范的維修資金办理和运用准则，引進第三方審計，對資金运用情況開展全過程評價，並加大對相關違法犯罪过為的打擊力度。

  “房子和人一樣，會‘變老’，會‘患病’，需求保護和維修。維修資金對保証房子安全、进步寓居品質是十分必要的。”廣東省住所方针研讨中心首席研讨員李宇嘉認為，應进步居民對維修資金效果的認識，業委會、物業應和業主進行持續、公開通明的溝通，而不是收錢的時候再去溝通。（鄭鈞天、王優玲）

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