近日，记者在北京路发现，不少销售人员手持单张向来往的路人宣传，“一栋别墅仅需要10万元起”。记者通过调查了解到，10万元一套的别墅位于番禺，并不是钢筋水泥筑造，而完全是木头制造。记者探营发现，该地块脏乱荒凉，与宣传单张大相径庭，建造的木屋别墅无房产证，只有10年的使用权。

  记者前往销售人员所说的番禺大石楼盘现场了解情况，在地铁2号线后记者看到销售人员所说的有河流、有池塘、有椰子树的地块。呈现在记者眼前的场景与楼盘宣传单张场景完全不同，该楼盘地块对面是一条高速公路，高速公路下杂草重生，地块两旁都是一些菜地，销售人员口中的河流其实只是一条狭长的死水沟，楼盘现场极其荒凉，周边人烟稀少。

  不过确实如销售人员所说，目前有工人正对小河沟进行整治。据工人介绍，他们在这里工作已有10天左右，现在在对河流进行整治，并在河岸旁种一些花草等。附近有村民和记者说，该块地应该是属于官坑村的农业地，现在有工人在整理河流可能是出租出去了。

  记者在调查中看到该公司出示的一份土地承包合同，合同范本上注名为了加强责任农田种养殖管理，防止耕地丘荒，创造更多社会财富，甲（番禺区大石街北联村经济合作社）乙（黄雄保）双方经友好协商，甲方愿将本村位于“石北围”的耕地20亩承包给乙方作种植使用，承包时间自2009年6月1日至2021年12月30日。按照目前星火燎原房地产（服务）有限公司的宣传单张和销售人员表述情况看，该地块并非用于种植为主，而是以开发农庄和销售木制别墅为主要用途。

  据记者查阅资料了解到，2007年广东省国土资源厅曾针对“农业庄园”以租用农民集体土地方式获得土地使用权进行种植和休闲娱乐、旅游观光等综合开发，部分已改变了土地的农业用途这一现象专门发出通知，要求各地加强管理，防止“以租代征”圈占农民集体用地。“农业庄园”用地一律不得擅自变更用途作为非农业用地，禁止“农业庄园”搞房地产开发、建别墅和度假屋。禁止以投资农业综合开发项目为名，擅自在租用或承包的农用地搞非农业建设规避农地转用审批。

  对此，星火燎原房地产（服务）有限公司的销售经理向记者表示，“知道现在确实不允许用耕地建房屋，但因我们不是性建筑，不发房产证，也就不需要规划局报建。”他还表示，该公司的高老板并非合同上的乙方（黄雄保），与乙方只是合作关系。

  广州威戈律师事务所陈宇昆律师表示，农业用途的土地出租给对方，只能从事与农业有关的项目，如果改变了用途那么就需要向有关部门审批。该项目为木质别墅虽能移动，但固定之后就是房屋，也就要得到有关部门许可，否则就是违规。

  此外，记者咨询广州市国土房管局，对方表示即使是甲乙双方已经签署承包合同，但是作为开发商的乙方也要先去规划局有关部门报建，如果在规划局不允许的情况下建设与土地性质不一致的建筑，那就是违法建筑。

  随后记者致电番禺区规划局信访，对方表示耕地要建农庄或是木屋别墅肯定是需要报建的，需要办理《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》等，需要1年左右的时间才能将所有出来。如果没有报建就是违法建筑，需要拆迁并且会进行不同程度惩罚。而经番禺区规划局的工作人员查询，该项目并没有报建。

  记者以买家的身份问开发商，需要怎么样来购买该别墅，需要签怎样的合同？开发商提供了名称为《山水之韵木屋社区合作共建合同》，并和记者说可以补充一些协议。记者质疑既是成交买卖为何签的是合作合同？销售经理和记者说，因为土地没有使用权，所以不是买卖合同而是合作合同。

  广州威戈律师事务所陈宇昆律师表示，该合同以合作协议性质来掩盖买卖性质，从合同的内容可看出钻了一些法律空子。如果房管局等部门要求拆除别墅，若被法院判定甲乙仅是合作，那么乙方的资金无法拿回，购买者需承担风险，当然，如果法院判定为买卖性质，而不是合作性质，那么甲方则需对乙方赔偿。这是一个比较有争议的问题，倾向哪方辩护律师起着关键作用。