这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

  提问：成哥，您好。最近看了几套别墅：1、梵城550-600万比较中意。但是超高层客户多，密度偏大，靠近变电站和临街不选，现在已经排了600+人，不知道能不能选到中叠。2、武侯新城比梵城贵50-100万。总价偏高。3、北门的便宜，500+带装修，有些荒凉，不打算入手。有主城区资格，目前很喜欢梵城叠拼（500-600万），打算买不到中叠可优先考虑电梯157（420万）。但是感觉500-600万预算，应该能有很多选择。请问如果要买别墅，梵城的下叠会不会更具有投资价值？

  回答：既然是叠拼，要注重改善，北门就不去考虑了。武侯新城因为飞机噪音大，如果真的不能接受，那就要考虑西门或南门的大平面和叠拼。在产品方面，如果能接受大平层，那么我们大家可以考虑11个区的几块好盘，如绿城诚园，仁恒滨河湾，悦玺，人居东湖长岛，天湖湾等，结合中签率等实际情况。梵城尽量锁定在位置中叠，至于大平层的选择楼盘，上面已经告诉过你了。

  提问：陈哥，今天去看了优品道叠拼，是否值得投资？与中海锦江城相比哪个更优质呢？

  回答：叠拼存在的挑战性从一开始就不如大平层，比如投入大高总价流动性影响，户型不土不洋等问题，一切都得根据价格再看再下定夺。

  回答：虽然在价格上有优势，但是房票很宝贵，还是尽量选择比较好的板块，叠拼选择住在这个板块也显得比较low，周边发展比较慢，动车还来来往往的，造成一定的影响。

  提问：成哥，今天去了中海锦江城和优品道，听销售说中海锦江城后面就没有房子了，说是全开完了，这会不会是在吓唬我们。优品道下一批开叠拼，但户型不是太满意，150的要350万左右，而且还就套四，分三层，总觉得有些麻烦。成哥你有什么建议？

  回答：叠拼，从投资角度来看确实存在一定的先天不足，比如说总价比较高，户型受到一定程度的束缚，如果投入加上高总价，肯定会带来二手房转让的流动性受阻的问题。这也是许多人喜欢大面宽，大平层的原因。中海锦江城应该后续只剩超高层了。当然，锦江生态带还有未发展的楼盘和未出让的土地。

  提问：成哥你好。麻烦帮忙分析一下资产配置，应该如何优化资产配置？当前名下有两套房和二套商铺，一套房在新川板块天府大道挨着的怡丰新城（126平），四河地铁口，老小区，自住。为了让小孩能在金沙小学上学，在金沙买了蓝光凯丽美域的二手房（110平），已经入手二年，贷款100万，目前小孩在天府四中附小，没在金沙小学读。

  回答：1、怡丰新城太老了，老时代小开发商的产品，最好尽快出掉，置换一套新川板块或高新区的楼盘，这样住着才更舒适，增值十年也有一定的保障；

  2、蓝光贷款才100w，浪费了首贷指标，激进也可以结清售出再置换。有读过伯顿买房“天台房”的故事吗？伯顿天台房已经置换到中海锦江城了。

  回答：龙湖梵城高低配，以叠拼为主，产品设计有亮点。采光宽度达11米，透气性好。面积150-260平方米。户型真的很不错。自住起来会比较舒服。叠拼的价格应该是450-700万。

  提问：成哥，有朋友想买万科玖西堂叠拼自住，正好现在才交房有一户想卖，双方约定签借款协议做公证，等可以办理产权的时候再进行过户交易，朋友就想问下这样做风险大不大？应该怎样操作？现在房价不断在上涨了，以后卖低了又产生纠纷或者不过户要扯皮。

  回答：这样的做法有一定的风险，卖方一旦看到房价上涨了，心态就会失衡，90%以上的人都没有契约精神，这时候就会提出各种各样的要求。限售前后的时间加起来至少还有4~5年。所以还是慎重考虑。

  提问：成哥你好。总价300+的中叠、上叠，与平层差不多，锦江城的170平精装也要350左右，容积率，整体布局，叠拼应该是完胜的。流动性，承受力相差不大。优品道属于锦江生态带、宸光和悦属于新川边缘，区位各有各的优势；他们叠拼户型都差不多，优品道是纯别墅区，宸光和悦高层别墅混合。优品道下叠花园更大，总价低。优品道中叠300+，宸光和悦中叠400+，是否优品道投资价值比宸光好？成哥认为哪个还会更好？

  回答：1、流动性要考虑叠拼的改造投入和装修投入，叠拼的总投入会高很多，流动性也会差一些；2、比较两个户型都不是很好。重要的是要排除高总价和大面积。例如，260-300+的面积不适合投资+自住。流动性太差。这是独栋的面积做成了城市轻奢别墅，定位存在问题。3、需要注意：叠拼本来是上下叠，如今又是上中下三叠，品质下降。很接近低层洋房的感觉 。4、宸光和悦的问题是上叠的单价太贵，下叠的总价太高。只有中叠的价格比较合适，而优品道下叠太大。不好的就排除，如果还有不满意，就直接放弃，直接买大平层。

  提问：成哥，帮忙分析下优品道这批次要推的叠拼别墅，投资价值怎么样，要注意些什么？

  回答：区位好，户型中等，价格如果有优势可优先考虑买，特别如果是自住，上叠为优。

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