尊敬的各位领导、各位专家、各位嘉宾大家好！特别高兴今天来到天津卓达太阳城参加我们第四届中国老年住区发展大会，应该说这是我们一次非常好学习和交流机会，今天早晨我在这个院里头走，我就看到卓达太阳城建设规模和特色，另外进入会场也看到会议组织规模和社会各界格外的重视，这些对我来说深深感染着我，在此我代表规范组向这次大会，给我们很好学习和交流机会表示衷心的感谢！

  养老设施建筑规划设计规范经历了三年的时间，在住建部、民政部和全国老龄委格外的重视下，特别是在我们中房协老年住区委员会关心和具体指导下，我们已顺利完成这本规范的编制任务，在今年5月1号起开始设施。应该说这本规范出台它凝聚我们社会各界高度关注，也说明我们这本规范对我们老龄事业发展和中国老年住区发展有着重要的意义，按照我们今天大会的要求，我下面对我们这本规范《养老设施建筑规划设计规范》编制情况、核心内容和重点说明问题向大家做介绍。

  主要我要介绍六个方面的问题，第一介绍任务来源、第二介绍编制过程、第三介绍编制原则、第四介绍编制内容，第五介绍编制重点，第六几点说明。

  《养老设施建筑规划设计规范》任务最早2004年建设部下达的任务，后来因为体制改革、人员更换等原因停滞几年，到2010年住建部专门重新下达编制任务，由哈工大组织规范设计，从2010年5月开始，从签订合同，7月份开题，一直到2012年6月份通过送审稿，期间我们会同十几家单位达成目标。到去年9月份部里正式批准，而且12月底已经出版，现在已经正式实施，这就是我们参编十几家单位，这个就是建设部下达批准公告，这个就是我们规范的首页。

  我们都知道，我们的祖国现在老龄化进入一个加快速度进行发展的阶段，刚才几位领导都介绍了目前我们的祖国老龄化一些数据，我在这里就不详细说了。我想说的关注养老设施建设应该，或者是我们当前最大的民生问题之一了，所以我们在编制规范的时候确定编制目标就是为养老设施建筑规划设计和管理提供技术是依据，以满足当今老年人对社会机构养老迫切地需要。这个就是我们编制的目标。

  整个编制过程经历十个阶段：第一阶段开题2010年7月份，接着进行社会各界调研，一直延续最后；第二阶段编制过程中进行五次工作会议，每一次工作会议围绕编制问题进行研讨；第三阶段结合我们编制的任务和要求我们进行一些讲座，请国内养老专家，比如全国老龄办讲座；第四个阶段组织编制成员撰写和发表论文；第五个阶段利用互联网和实地调研向社会各界进行征求意见；第六个阶段对征求意见反馈的情况做整理和修改；第七个阶段在本市和本校组织一些专家进行内审，对我们形成初稿进行内审；第八个阶段专门邀请全国在养老界设计和管理专家进行预审，我们在建筑界和向专家包括北京有关养老院管理专家们给我们做了预审；第九个阶段召开送审稿的评审会，这次评审会我们受到了住建部、民政部、全国老龄委格外的重视，住建部定额司田司长、民政部李处长、全国老龄办颜主任、还有中房协老年住区委员会会长以及一些专家、还有标委会主任、秘书长、以及我们黑龙江省、学校等各界领导给予格外的重视，出席评审会给我们做很好的指导。第十个阶段之后对专家意见进行修编，一直到最后得到部里批准和出版。

  1、以老年人为本原则，从老年人特点出发进行人性化设计。

  2、安全健康第一的原则，把安全健康意识放在首位，并贯穿到各个章节编制中。

  3、适度超前的原则，在我们最低标准前提下对有关条款适当提高标准，比如电梯考虑、日照间距等。

  4、区域化差异性原则，重点考虑我们的祖国各个地区特色进行差异化设计。

  5、新建与改扩建兼顾的原则，从实际出发兼顾各个类建筑特点进行具体化设计。

  6、与社会服务网络相配合原则，我们考虑充分的利用社会有效资源，能够在资源共享前提下构建养老服务网络。

  整本规范一共七个章节，第一章节总则，我们蝉鸣编制目的、意义、指导思想和应用限制范围；第二术语，对各类建筑名称和相关名词进行规定；第三基本规定，对养老设施建设分类、分级、选址、色彩、标识、地面、节能、无障碍设计等进行规定；第四部分总平面，对各类养老设施道路、规划、日照、活动场地及建筑布局进行规定；第五章核心章节是建筑规划设计，在这章里我们将老年人生活用房、医疗保健用房、公共服务用房、管理用房功能房间设置、最小使用面积指标以及空间尺寸进行规定；第六安全措施，重点对养老设施出入口、竖向交通等提出设计的基本要求；第七建筑设备，给水和排水、供暖与通风空调、强弱电进行具体规定。

  第一条二层及以上楼层设有老年人生活用房、医疗保健用房、公共活动用房的向设施应设无障碍电梯、且至少一台为医用电梯。我们强调二层以上楼层要求，一开始考虑三层，但是从实际调研看，老年人真正身体健康情况衰退，一步台阶都很困难上，最后我们提高标准稍高一点，就是三层养老设施也要设电梯，有的养老设施不仅设了电梯，同时设了坡道。主要考虑老年人身体机理衰退，强调老年人用房，重点放在老年人用房，包括生活用房、医疗保健用房、公共活动用房都属于老年人用房，都考虑强制性要。我们强调无障碍电梯考虑必须有扶手一定空间、轮椅空间等要求，按照无障碍设施规范配置，强调至少一台为医用电梯，这个要求稍稍偏高一点，有些时候老年人发生意外需要急就，不仅需要担架有可能需要推进推出医用床。

  第二条老年人卧室、起居室、休息室内和亲情居室不应设置在地下、半地下、不应与电梯井道、有噪声振动的设备机房等贴邻布置。我们强调居住用房，就是考虑老年人使用这个房间的时候，一定要考虑他的自然光照和自然通风，还有紧急状况下抢救以及松散等因素，也是对老年人身体健康和人生安全最大的呵护，还强调噪声，因为老年人身体衰退、心脏功能和神经系统的衰退，噪声对他有一定影响和障碍，所以我们专门强调噪声影响。

  1、突出对老年人体能变化与行为状态的区分，在这里我想强调一个点，我们不是按照老年人年龄段考虑，是考虑老年人体能变化和行为状态，因为我们要考虑它的建筑，它的行为规律很有关系。有的80岁老人自理能力还是较强，所以我们考虑体能角度考虑，所以从这个思路把老年人分自理、介助、介护，下面我们对三类老年人分类具体的界定，也是术语具体的表达。

  2、对社会机构养老设施建筑的设计。也就是说我们这本规范主要研究养老机构不是住宅，这样的话我们专门对养老机构进行分类，比如老年养护院、养老院、老年日间照料中心，专门研究这类建筑，并且相应规定各自服务对象和基本服务内容。在这里你们可以看，养老院后边括养老公寓不叫老年公寓，这就是和我们养老住宅有一定的区分，它是按照我们民政部、老龄委确定这种机构的特征研究它的，对这样的分类我们规定它的具体服务对象和服务的配建内容，比如说老年养护院规定服务内容、服务对象是介助老人和介护老人，具体服务配建内容有生活护理、餐饮服务、医疗保健、康复娱乐、心理疏导、林钟关怀等服务用房、场地及附属设施。对养老院规定服务对象就是自理老人、介助老人、介护老人，具体配建服务内容有生活起居、餐饮服务、医疗保健、文化娱乐等综合服务的用房、场地及服务设施。那么老年日间照料中心服务对象是介助老人，服务内容有膳食供应、个人照顾、保健康复、文化娱乐等服务用房、以及交通接送、场地及附属设施。

  3、分类分级提供设计标准与技术指标。在规范编制过程中，我们考虑各类老年人特点，为老年人提供居住、生活照料、医疗保健、文化娱乐等这方面的服务，按照这些服务内容和服务等级进行分类和设计，比如下边这个表，把向设施建筑进行等级规划区分，前面我说分成三类，在这里又分成等级分成小型、中型、大型和特大型，而且划分考虑老年养护院、养老院按照床位划分、老年日间照料中心按照人的规模划分，因为老年日间照料中心床位不固定，人是流动的。比如我们界定小型老年养护院床位数小于等于100床，养老院是小于等于150床，老年日间照料中心小型小于等于40人，因为老年日间照料中心规模不是太大，所以我们规定小型和中型，其他可以有中型、大型和特大型。

  实际我们调研中我们的祖国有的地区建的养老院规模还是很大，比如像我们哈尔滨安康养老院建了2100床，规模特大型了。在分类分级设计中我们对养老设施建筑各类用房最小使用面积指标给了具体规定，按照生活用房、医疗保健用房、公共活动用房不同的分类给出具体的指标，比如老年人用房中生活用房，老年养护院规定每床12平米，养老院规定14平米，老年日间照料中心规定每人8平米，按照这样的思路我们提出每类用房具体每装面积。

  在我们规范中老年养护院、养老院具体规模给出详细的指标，并且我们提出养护单元的设置，养护单元设置根据不同设施分类有不同的规模要求，比如老年养护院养护单元提出宜为50床，养老院50100床，这里提出失智老年养护单元建立独立设置，并且规模宜为1床。这是提出养护单元规模。

  对各类养老设施房间或者卧室床位设置也给出具体指标，比如养老院每间卧室床位不能到于4床，老年日间照料中心休息室每间48人，失智慧每间床位不应大于4床。对老年人居住用房给卧室面积给出规定，如果单人卧室不宜小于10平米，双人卧室不宜小于16平米，对居住用房轮椅空间等具体的规定。分类分级设施对公共餐厅给出具体的要求，老年养护院公共餐厅使用面积按照每一座1.52平方米考虑，养老院可根据1.5平方米考虑，老年日间照料中心按照2米平米考虑。这方面考虑老人活动空间和轮椅回转空间。

  对于公共卫生洁具配置指标，考虑男女特征，对每件洁具按照人数要求进行规定。我们对老年人专用浴室、公共浴室给出专门的规定，比如对老年人专用浴室我们提出宜宾按男女分别设置，我们调查中很多方面做不到，但是我们提出最好能做，规模测算有考虑床位，比如每15床位设一个浴位，考虑轮椅使用者的需要。在老年养护院、日间照料中心专用浴池考虑，每1520床位设一间浴室，而且具有独立分割公共沐浴间。另外建议在公共沐浴间配备老年人使用的浴床、洗澡机，还强调无障碍厕位。另外我们还考虑老年人心理需要，考虑保健室材料、空间地面要求，还专门考虑心理疏导室，规定具体的面积比如不宜小于10平米。

  4、侧重住、医、、服和环境设施的综合配套设计。因为在养老设施中我们强调必须有这样综合配套的考虑，一定要考虑居住功能、医疗保健、休闲娱乐、管理服务、以及环境等综合因素，这样我们才可以从生理、心理充分关注老年人。

  我们专门规定不一样养老设施建筑房间设置，对整个房间分成两类：一类老年人用房、一类管理服务用房。老年人用房又分生活用房、医疗保健用房、公共活动用房，在老年人生活用房又规定三类，一个居住用房、生活辅助用房、生活服务用房。居住用房包括卧室、起居室、休息室、亲情居室，这里标红意思我们考虑老年人心理需要。在生活辅助用房考虑设置有自用卫生间、公用卫生间、沐浴房、厨房、餐厅等等，生活用房还有老年人的理发室、商店、银行、邮局等。方块就是应设置、三角宜设置、圆圈可设置、横就是不设置。我们设置的时候能根据具体设施情况、经济条件、老年人特征考虑。

  这个表关于老年人医疗保健用房，分成两类：按照这样的规律设医务室、检验室、心理疏导，专门提出临终关怀室、心理疏导室。老年公共服务用房阅览室、教室、多功能厅等。前面表达老年人用房的设置。管理服务用房规定办公室、接待室、会议室、档案室等，还专门提出职工休息用房，专门对为老年人服务关爱。我们调研中这些护理人员很辛苦，非常强烈要求我们给他们设定为他们服务的休息和休闲空间。

  我们考虑室外活动场地规定，比如设置休闲室外场地，规定人均活动面积不低于1.2平米，还规定场地朝阳、避风、活动范围，还有地面的规定平整、防滑等，还有关于健身器材、休息座椅规定。在这方面考虑场地绿化、景观设置。

  5、全面考虑老年人安全健康问题，在规范条文对无障碍设计给出具体的设计。第六章专门对安全措施具体的规定，像建筑出入口、交通、安全服务措施。建筑电梯提出具体的要求，比如监控装置等，还有室外活动场地都提出安全措施，包括在建筑电器安全防护。

  6、着力提高养老设施建筑的舒适度。在这里我们重点对声光热色彩卫生自然环境与心理愉悦进行全方位的考虑，比如对采光提出采光系数、比如对房间色彩和标识提出具体实际的要求，比如对老年人居住用房和公共活动用房提出日照间距、日照时间。在建筑给排水、建筑供热方面都有具体的规定，另外建筑电器对于照顾方面给出具体的规定，比如居住、活动及辅助空间照度值。

  这就是六个重点，也就是核心的内容。在我们规范编制中参考很多国家标准规范，标红这两部规范慢慢的开始修编，另外我们还参考有关地方的标准，像北京、上海、江苏、浙江、四川、贵州、甘肃等，应该说在整个参考这些规范标准范围里头，我们参考最高、宜居最多以下五本：城镇老年人设施规范、社区老年人日间照料中心建设标准、老年养护院建设标准、老年人居住建筑规划设计标准、老年人建筑规划设计规范。左边三本是基础，编完之后具体指标依据，右边老年人居住建筑规划设计标准在居住方面做了重点参照，也为这本规范修编提供一定的补充和完善。老年人建筑规划设计规范是最直接的，就在这本规范持续不断的发展和规划，《老年人建筑规划设计规范》主编就是我们学校常怀生教授，这本规范和它关系最密切的。

  1、关于规范的适合使用的范围，我们这本规范适合使用的范围一开始接受任务，决定是城镇向设施服务，随国家养老问题的关注和老龄化加快速度进行发展，我们逐渐感觉到这个范围不够的就扩展到城乡，虽然文字上没有刻意强调，实际条文和规定已经按照这样的思路进行编制，这就给设计者和建设者给出一定发展空间和设计余地。

  2、关于名词术语的表达，因为目前国内对养老设施分类说法很多，比如有的叫养护院、有的叫安老院、有的护理院、有的叫老年公寓等，根据现状和国外情况，依照国家一些政策规划，我们把它进行统一和表述，这在我们规范中已经明确。

  3、关于养老设施的分类分级，在这里我们养老设施建筑主要按照公建类考虑，可能我们开发商实施养老机构也叫养老公寓，看用地划分，如果住宅用地、居住用地就得按老年住宅规范考虑。我们分类按照需求强度顺序排列，变成小、中、大、特大型等级。

  4、关于规模的技术指标确定。我前面也说了，关于养老院和老年养护院按床位，老年日间照料中心按人计算规模和具体指标确定。详细具体的条文不在这里说了。

  7、关于延伸社区涉老服务设施。我们这本规范研究机构养老设施，我们在研究过程中考虑到和社区养老的接轨，所以专门提出对社区涉老服务设施包括老年文化中心、老年家政服务站、老年医疗卫生站、老年学员等在独立设置或社区公建配套结合设计，可以参照这本规范设计。

  因为时间关系不能展开，以上就是我们这本规范的情况介绍，应该说这本规范虽然在实施，但是编制情况或者实施过程中有很大的可能性不尽全面的地方，请大家实施过程中多给予关注，如果有一些建议或者一些矛盾，可以每时每刻和我们联系，我们把它将纳入今后规范修编中。谢谢大家！

  主持人 江书平：郭教授讲的比较细，因为标准很复杂，现在在市场上正式推广，可以在市场买到。下面有请中国房地产业协会名誉副会长兼老年住区委员会执行主任朱中一先生演讲，大家欢迎！他发言的题目“房地产市场走势与老年住区发展”。

  朱中一：刚才郭教授讲的比较细我，这个规范又是新的、我们要开始实施的规范，讲细很有必要。我在这里主要讲一些观点，对房地产走势大家心理都很明白，今年以来进入调整期，目前来说讲的通俗一点是下行的态势，而老年住区大家兴趣比较大，未来市场发展的潜力比较宽，是一个向上的态势。这两个问题怎么样理性看、客观来看？我主要从观点上讲几个看法。

  1、房地产经过十几年加快速度进行发展以后，确实进入了调整期，这个基本上在学术界认可了，这个调整期怎么表述？有一些专家讲是拐点或者了，坦率地我不赞成这个说法。今年3、4月份也参加有关部委研讨会，当时在研讨会上包括国家综合部门提出，实际去年下半年提出来我们国民经济进入叠加，国民经济增速换挡期、经济调整的镇痛期、前期政策制定消化期，我考虑房地产行业真实的情况我也提出三期：房地产增速的换挡期、房地产结构调整期、房地产政策的完善期。

  我上次提出来之后，基本上到会专家都认可，在协会换届报告里头也是这么表述，后来齐部长在换届报告怎么认识当前房地产所谓阶段特征也是这么表述的。因我们增速经过十几年加快速度进行发展以后，一方面供求关系发生变化增速要放缓，另外基数大自然而然增速放缓，就像国民经济增速原来10%到7.5%，到十三五可能67%，增速放缓是正常的，不能因为增速放缓就说拐点、不合适。

  在结构调整期里头，对我们来说既有机遇又有挑战，我们住宅产业这一块相对来说，因为正处在换挡，但是新型业态包括老年住区、养老社区机遇大于挑战，另外对于过剩产业属于前期政策消化期，对我们来说由于中长期制度很多没有完善，所以属于政策完善期。另外从转型调整角度是品质提升期。这是第一个观点，怎么样认识我们行业现在所处的阶段，我认为市场是三期叠加，如果作为行业是四期叠加的问题。

  2、目前市场总的来说进入调整期，但是我们的祖国差异性很大，这样的一种情况下边我们仍就要坚持分类调控的思路，包括一线城市有些限购政策要执行，到二三线城市限购政策可能逐步逐步放开。但是从中长期来说，用于我们城镇化虽然名义上达到53%，实际上我们没到40%，所以我们城镇化比较好的发展前途，所以房地产从中长期来说还是有很大的发展空间，所以观点认为不成立就是这一个道理。

  3、当前即使市场调整期也是改革的窗口期。这是我最近通过新华社发表一篇文章，那篇文章6月3号新华网有的，中房网也发了，市场上声音也很杂，限购政策退出就是救市，十八届三中全会并没有“限购、限价”词，三中全会就是更好地发挥政府和市场作用，限购、限价措施自然要退出这是迟早的问题，更多将来发挥市场作用，但是为了让市场发挥作用同时，必须更好地发挥政府作用。政府怎么发挥作用？就是建立市场机制、建立市场规则、加强市场监管包括中长期制度、包括不动产登记、房地产税起草问题，住房信息联网、房地产税出台，一般人不会投机了。

  4、考虑到房地产业一头连着经济、一头连着民生，既要防止稳增长对房地产过度依赖，又要防止房地产较快下滑伤害，我提出建议对首套住房支持，甚至符合独生子女二胎政策也要支持，国家支持的政策都应该支持。

  由于时间关系我观点就不展开，我的观点在新华网、中房网都有的。5月6号新华网发表文章“房地产调控应直面市场调控契机”，我想里头观点讲的比较清楚，大家有兴趣可以看一下，我当时不太同意拐点、观点，我经常举一个数字，如果把今年前几个月数字和去年比肯定下降比较快，但是如果跟2012、2011、2010年比数字都是上升的，比如商品房的销售面积，2014年跟2013年同比下降8.6%，但是2011年同比增长9.7%，跟2010年同比增长16.1%。所以媒体有些宣传包括国家统计局分析数据的时候，怎么样用数字说话？客观分析不对，基本用数据说话。

  对于老年住区发展问题，我有一篇文章上边有的，房地产企业如何进入养老产业？那篇文章更多借鉴民政部各方面领导的观点、还有一些专家的观点，还有企业的观点，我实际根据我的理解综合起来。我现在想讲四观点：

  1、搞老年住区开发建设和运营管理，既要关心政策的支持，同时更要关注理性的对待。政策总的来说从中央层面给了大政策，但是具体落地，客观地讲按照35号文件，自己判断可能快，即使落地是不是符合我们大家胃口？更有实际操作的难点。

  2、我们搞养老地产也好、搞养老住区开发运营也好，一定要把运营管理和服务观念贯穿始终，因为我们讲养老地产也好，老年人更想买的是养老服务，我们养老地产更多关心不光设计，从规划、策划也好，运营管理是最核心的，所以这个理念一定贯穿始终，假如没有把运营和管理服务贯穿始终，就是我们商品房开发买卖了。

  3、虽然我们政策前景、未来市场发展的潜力是好的，但是我们肯定要细分市场来客观对待，我认为这一条这是我想重点讲一下的，比如我们现在讲的两亿人是老年人，但是咱们仔细分析一下，两亿老年里头其中一亿多可能是农村老人，农村老人肯定不在养老住区范围，两亿老年里头三分之二属于中低收入的，那就是三分之一收入可以的。你把这个蛋糕再切开，另外我们养老提倡居家养老为基础、社区服务为依托、机构服务为支撑，起码90%居家养老、社区服务，真正机构养老、异地养老老人多少，你一切开以后就明白我们做养老地产怎么做？

  从社会角度更应该关注面广量大的机构养老和社区养老，所以我非常欣赏国务院35号文件，任务落实首先讲到社区养老怎么配套养老设施，然后讲居家养老怎么搞智能化服务，只是面对绝大多数或者95%群体，这些整个社会都要关注。现在我们开发的社区包括现在在的社区，实际以居家养老、社区服务、机构服务为综合一体的养老，这样的一种情况量大一点可优先考虑的，随着越来越理性以后，可能在规模问题上、档次问题上还需要探索研究，包括国土资源部出台的《养老服务设施用地指导意见》，对养老服务设施面积、界定都有，包括郭老师讲的特大型规模也就是5003床位，一般国家500床位都属于特大型，我们对于规模、档次的问题要客观看待。我们这个社区带有综合性，今后新的社区要考虑国家政策问题。

  4、为了推进养老住区的建设，我们老年产业协会推进宜居养老住区试点和示范工程，等一下童会长专门讲这个事情。